2021年,打新西部依然很难!坂田、坪山倒是有几个好机会

 admin   2021-01-13 07:42   10 人阅读  0 条评论
原标题:2021年,打新西部依然很难!坂田、坪山倒是有几个好机会

撰文|魏淑芬

刚开年不到10天,深圳就迎来了首个“日光盘”。

位于松岗的新世界松风明月,开盘2小时,416套住宅就宣布售罄,揽收21.34亿!

2021年,打新西部依然很难!坂田、坪山倒是有几个好机会

这2-3年来,深圳热门区域,光明、沙井的刚需盘“日光”已成常事,不“日光”反倒稀奇。

回顾深圳楼市,大约是 从2019年年中的华强城第二批产品开始,再到同年年底光明的龙光·玖龙台二期、绿地新都会、勤诚达·正大城三期.....刚需型“日光盘”开始频繁出现。

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图源:咚咚找房

2020年,深圳刚需市场更是“全面开花”,热门区域出现“日光盘”已成平常事。

即使有些楼盘没有日光,后续顺销去化也非常快,甚至连大家长期忽视的坪山都出现了“日光盘”的情况。

淑芬认为,在这样愈发激烈的打新环境下,新的一年,深圳刚需打新西部的路可能会更加难走。

西部几乎出一个刚需盘“秒”一个

龙华、坪山也出现了“日光盘”的现象

2020年,光明和宝安,几乎是入市一个刚需新盘,就“秒”一个。

2020年6月, 金融街一期开盘,正式吹响了刚需打新西部的号角,394套住宅,认筹8998人,摇号中签率仅4.37%,8000多人都是陪跑。

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图源:咚咚找房

虽然在7月15日出台的新政后,不少人失去了房票,购房上也是要求“无房家庭优先”,但依然没有浇灭市场上打新热门刚需盘的热情。

第三季度相继入市的 玺云著、电建洺悦府、金融街2期,都在开盘当天售罄,就连房源总量1232套的中海寰宇时代都实现了“日光”。

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图源:咚咚找房

沙井的行情更不用多说,在多重限制下,华强城最后一批新品的中签率仅10.7%,嘉富新禧一期的中签率也就30%。

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图源:咚咚找房

在沙井备案均价破5万的情况下,年底相继入市的嘉富新(宝)禧2-3期、清平华府、巨基四季名苑、珑湾上城花园也都在开盘当日统统卖光。

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图源:咚咚找房

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有西乡的领航城三期、松岗的联投东方三期也取得了“日光”的成绩。

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图源:咚咚找房

此外,龙华、坪山也实现了“日光盘”零的突破。

龙华的中海汇德里, 房源1319套,均价7.5/平的限价盘,线上网络选房,在开盘当日清盘。

大家固有印象中又偏又远的坪山,在去年表现着实亮眼,诞生了 恒大城二期和万樾府两个“热盘”。

恒大城二期第一批产品上线今3分钟就被抢完,第二批产品成为去年坪山首个“摇号”项目万樾府推出的两批产品都是“日光”,第二批房源线上选房都不到10分钟就清空了……

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图源:咚咚找房

在打新一族中,有真正的刚需,也有投资客,即使限购政策越来越严,也没有浇灭大家的热情,深圳市场上的购买力真的远远超乎了大众的想象。

“日光盘”出现的原因

既有一定的自住优势又有明显的投资收益预期

由于深圳新房限价机制的存在,加上新房的供需不平衡,部分热门区域上出现了普遍的一二手房价格倒挂。

2019年,中海拿下汇德里限的宅地时,最高销售均价限价7.5万/平,还被议论说这个价格高,两年后入市,大家猛然发现,这几乎是能买入上塘的最低价格。

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图源:链家网

而沙井、光明的新房备案价仅4万-5万/平,二手房已经出现7万+/平的成交。

对于很多购房者来说,购买一套二手房的成本太高,但是又不愿相应降低自己的购房需求,“打新”就成了最好的选择。

而对于投资客而言,深圳的房产金融属性强,新房与二手房之间的价格“剪刀差”越大,套利空间越大,打新成功一套新房的收益率可比去投资其他产品收益率高多了。

在两股强大购买力的共同作用下,即使是严厉的限购政策,也只能相应提高门槛,随着竞争者相应减少,中签率稍有提高,反而更激发打新的热情。

不过,由于地理位置太差、交通不便、周边配套一般,居住性相对较差,西部也有几个盘没有实现“日光”, 甚至某个盘,明明认筹人数是房源的两倍多,却依然没有在开盘当天卖完。

坪山今年新盘的整体表现都不错,购房者基本上是买来自住的,毕竟价格放在全市来看,是真的很低,投资客也相对较少。

“日光”的两个盘一方面是品质确实不错,更重要的是,都是14号线的地铁口物业,交房时间跟地铁开通时间相近。

14号线作为一条东部快线,也是坪山的首开地铁,开通后从坪山出发去到龙岗、福田等区也是相当便利的。

2021年,深圳刚需打新热门楼盘会更难

2020年,深圳刚需打新一些高关注的盘已经很艰难了。

从2020年头开始打新“网红盘”,到了2021年依然没有打新成功的情况比比皆是。

2021年刚开年,松岗就出现了“日光盘”--新世界松风明月。

淑芬认为,2021年,刚需打新位于西部的热门盘,会更难。

首先,深圳二手房交易逐渐回暖,价格持续上升,西部热门区域的一二手房价格倒挂会更明显,打新群体只会增加不会减少

其次,一个很重要趋势:按社保或个税缴纳时长决定入围“打新”的资格。

在西部某个“日光”新盘的认筹名单中,入围者最低按社保时长为135个月,即11.25年。(即使在这样的情况下,该项目中签率依然只有35%)

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图源:某新盘公众号

往后要入市的热门盘,如果都采用这样的入围方式,又会有很大一部分刚需直接“输在起跑线”。

最后,央行对于各行的个人住房贷款,都做出了占比限制,这导致今年的住房贷款审批会更严格

图源:中国人民银行

如果流水出现问题,贷款会成为买房路上很大的“绊脚石”。

2021年,或许你可以关注一下这些盘

写到最后,给大家说一下明年值得关注的一些刚需新盘吧。

沙井的海岸城,光明的金地峰境瑞府二期、宏发万悦山、星河天地三期、电建华夏府、大唐光明时代花园、长圳地铁站限价房、深业信宏城1期、万科光年四季……自然都是大热门,估计入市时,又会掀起好几场“腥风血雨”。

此外,一些相对没那么热门区域的优质新盘,如 坂田的华侨城荷棠里、信义君御山居,坪山的万樾府三期,盐田的御景佳园四、五期...也是不错的选择。

这些盘近地铁、生活配套齐、教育资源也不错,周边的二手房价格其实不低,而新盘存在限价,拥有更高的性价比。

以及地铁14号线沿线、8号线沿线的一些还不错的新盘,都可以多多关注。

在淑芬看来,与其再一次从年头到年尾又“颗粒无收”,还不如挑选一些关注度相对较低,但是各项条件都不错、买到的几率更大的新盘,毕竟越早上车,对于刚需来说越有利。

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