盘前必看:六年后,润玺价格会翻倍?实战高手预测!

 admin   2020-11-23 07:29   4 人阅读  0 条评论

盘前必看:六年后,润玺价格会翻倍?实战高手预测!

原标题:盘前必看:六年后,润玺价格会翻倍?实战高手预测!

◎买进深圳(ID:buysz2020) | 10万+小分队原创,转载请注明

在股市IPO过程中,股民打新最热衷讨论的是,股票上市是破发还是翻几番。而深圳楼市迎来打新高潮,无疑是超级网红盘华润城携“润玺1期”新品的再次来袭。

润玺收资料时间截止。

@买进深圳的粉丝群里大部分都已收到资料确认短信,你收到了吗?

盘前必看:六年后,润玺价格会翻倍?实战高手预测!

从11月16日晚润玺官宣入市,无房客户筹钱备战,有房土豪借名额、研究打新攻略。无疑,最后时间资料提交成功的买家,将以350万下注润玺,决战到开盘。

润玺时间表

◎ 入围名单:21号18点后公布

◎ 冻资时间:截止至22号中午12点

◎ 公证摇号:11月24日于前海公证处公示选房顺序

◎ 线下开盘:11月25日-11月26日,两天开盘,直至售馨

距离11月25、26日进场选房还有5天时间,市面上对于打润玺1期最焦点的话题,已经不是打不打,而是到底有多大投资回报。面对限价红利带来的最大套利机会,一边倒的思维是打中必赚。

打中润玺,真的是闭着眼睛躺赢吗?高手在民间,@买进深圳小分队采访了部分过手无数套房产的高手,给出了投资回报的数据模型。

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//润玺打新人,你有多少对手?//

尽管外界传言众多,但目前项目方华润置地并未公布认筹人数。我们可以从市场端出现的种种现象,来判断这次到润玺1期的热度。认筹首日,就有网传认筹数据,对于该数据项目方并未正面回应,但也有质疑的声音称,没那么多。

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由于项目销售方案规定,若报名人数多于项目推售的总套数10倍以上,将按照参保年限排名。

因此,昨天傍晚后,有部分购房者提交资料之余,便开始在群里接龙。有粉丝称,ss说社保达到83个月(即6年)的基本能进行下一轮,也就是说要6年社保才有机会。

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除了社保积分外,为了“打新”,此次被销售方案拒之门外的有房客相关操作人员透露,有客户搞了7个名额,合计2450万认筹保证金。还有大神爆料:身边朋友用人海战数打润玺,最高记录15张。

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△图源:微博

只有一张房票的你,是不是看了瑟瑟发抖?

//润玺打新,机器计算收益//

回到文章主题:润玺的打新收益问题。我们先看一下2018年润三的造富效应。

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润玺1期将在2023年入伙,按照目前三年限售,以出红本登记时间为准,我们给出了可以进行二手房交易的时间段是2026年、或2027年。

但是也有特例,因为有的带精装修的新盘,会提前一年毛胚入伙(并同时办理房产证),再装修一年交付入住。

所以,润玺1期最早可以流通的时间,是2025年。此次,润玺1期的货量,建筑面积为100平、120平、175平、200平四种面积段产品,1171套。备案单价区间12.01-14.47万/平,总价区间1184-2984万,总体而言,润玺限价红利还是挺大的。

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△图源:网络

按一套100平的最低入门价1184万计算,三成首付355.2万,贷款828.8万,贷30年,月供将近5万。不同于打新股,润玺可是“房住不炒”的。

所以按照持有6年时间,6年房贷+利息支出=360万,加上首付355.2万,也就是说你至少准备700万以上的资金才能玩得动。有网友用机器估算出了收益,可供参考:

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△图源:粉丝群聊天记录

这位神仙级网友给出了润玺六年后的估值:28万、30万、36万。也有的民间高手给出了比较理性的估值。

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△图源:网友提供

还有更保守的估值:六年后保本价20万。

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理论上看,收益空间还是很诱人。

不过在漫长的六年时间里,不排除有黑天鹅事件,如果房价横盘,润玺会怎样?

未来,润玺二手房价的天花板主要表现在:持有成本、马路噪音、低得房率、市场波动,还有南外科华的中考表现。

//实战高手推演:润玺六年后能卖什么价?//

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“大概率会翻番”

资深房产投资老炮 易叔

润玺的备案价超出我的预期,原来以为单价在10-12万,均价13万多,比市场价还是低一点,从地段来看,5-10年预期还可以,差不多可以翻倍。深圳房产长期还是看涨的,不论内循环也好、还是扶持实体行业,短期内“房住不炒”还是大基调。这个大基调,可能最少保持三年吧。

然后一个是我们国内的经济筑底,需要对房地产还有其他一些过热行业“割韭菜,剪羊毛”,也就是这些行业不能持续的、太急速的发展。国内来说,可能只有极少数城市的房产还有投资价值,深圳算一个。但是投资配置越来越难,回报周期也越来越长。所以说润玺它的地段和网红效应,投资这个地方是不会亏的,只不过是时间要等得再长一点。深圳的增量资金还是可以的,优质人群的后续流入还是持续的,所以应该问题不大,价格五年以后翻倍不到30万还是可以的。因为深圳以后优质地段的房价,长期来看,我觉得是不会比香港低多少,既然深圳市最终成为国际大都市,房价怎么能明显地低于香港呢?这个长期是不可能的。

“富人看不上,穷人买不起”

《大胡子说房》创始人、房产研究专家 李俊怀

我得观点是:多中偏空。所谓的多就是,毕竟华润城一期二手房已经卖到18万/平,差价还是非常明显,当下打新有一定的利可图。所谓的空就是,单价已经上了13万/平,在这个盘只有产业,没有资源(看海、近公园等)的地段,房价已经很高。更关键是,产品的容积率高得惊人,恐怖的塔式楼设计,多梯多户,居住体验很差。当下买一手时因为有价差、有利可图,大家很疯狂。未来变成二手的时候,单价如果去到18万/方,大家真的还是会趋之若鹜吗?绝对不是。这个价格下的这种产品其实蛮尴尬,富人看不上,穷人也买不起。只有地段,没有产品,是个缺陷,未来在二手市场会慢慢暴露问题。“真实成交价格,并没有那么高”

房产投资人、《房产投资圈》创始人 风语

华润城润玺预售证出来后,因此有很多人认为,买到至少就赚了500万。 润玺与现在二手房存在价格差这一点没错,但其实价差并没有这么大。因为大家拿来比较的,都是报价,华润城的真实成交价格,并没有那么高。 最近,大家都开始在猜测润玺六年之后价格能到多少,更是人认为润玺那个时候的价格可以到36万。 对此,我想说的是,对打新有获利预期可以,但是别想着房价能涨到天上去。

现在华润城的真实价格应该在15万左右,涨到28万到36万,需要翻一倍左右,大家做出这样乐观的预测,其实没有什么依据。大家预测润玺价格这样的上涨,是基于过去房价的快速上涨,但是,我想告诉大家的是,房价再像过去那样上涨,已经不可能了。

在经济下滑和疫情的影响下,深圳房价今年实现了大涨,但是这样的大涨是不健康的,是脱离市场的,是背离了真正住房需求的。

很多买房行为都是以投资为目的,而刺激投资性买房的,就是因为货币超发和避险情绪。一旦疫情结束,房地产非理性的上涨就将结束。 在现在的经济环境下,人均收入水平提升幅度微乎其微,在这样的情况下,要想房价再翻番,不管是市场还是高层,都无法接受的。 的确,深圳有钱人是很多,但是深圳有钱人大部分都有了房子,未来,可能没有那么多接盘侠。

“富人在真金白银投票”

资深地产人 摩天

首付3成很好,如果是6、7成就一般了。对比周边二手房,润玺目前大概每平3-4万的价差,摇到获利约300-800万。富人在真金白银投票,6年后单价预计能去到20-25万,10年内25万肯定没有问题。假设120平的房子1500万,7年后3000万,年均涨幅214万。

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