实探光明大街:200米地标+6住宅+ 9旧改!加强版凤凰城?

 admin   2020-11-20 07:29   3 人阅读  0 条评论

实探光明大街:200米地标+6住宅+ 9旧改!加强版凤凰城?

原标题:实探光明大街:200米地标+6住宅+ 9旧改!加强版凤凰城?

来源:深圳房地产信息网、咚咚找房

今年,深圳楼市光明、沙井可谓是异军突起,开一个盘、火一个盘,甚至还没开的盘,有点风吹草动都让刚需激动不已,生怕错过了“打新”机会。

特别是光明今年连开几个盘都当天售罄,更是有【家在】网友把“新宇宙中心”的桂冠戴在光明头上,有帖子里po出红山地铁站10几年前黄土大地一片荒凉的照片,问光明是不是像极了当年的红山。

实探光明大街:200米地标+6住宅+ 9旧改!加强版凤凰城?

有人走在光明凤凰城的大街上,感叹已经有点如今红山的意思,但是凤凰城的宅地建设已经进入尾声,未来光明新房要看哪里呢?

晶晶最近专门去光明大街踩了下盘,结合法定图则的规划、SOM的光明中心区总体设计和各个项目落实情况,以及打探到的一些最新小道消息,从居住角度看,光明大街蛮有可能成为下一个凤凰城,甚至可以说是凤凰城的加强版。

这张图告诉你:

为什么说,光明大街是凤凰城加强版?

在这里咱们就不讨论光明会不会成为下一个红山,仅仅通过一些踩盘实情,来给“打新”网友提供一些信息上的帮助,了解光明大街的全貌:

先对整个光明大街目前的建设情况做个概括,为了让“打新”网友们能更清晰的了,晶晶特意将了解的情况做了一个地图表,我们结合这个表格先做个简述:

实探光明大街:200米地标+6住宅+ 9旧改!加强版凤凰城?

展开全文

0 1

建设密集,要以地铁站为中心,

全翻新一遍?

光明大街以地铁沿线、光明大街两条道路组成的十字线为结点,有动作的项目(包含住宅、写字楼、旧改、学校、新拍地、公园等)有大概快20个。

从图片上可以看到,以光明大街(目前光明大街在翻新,扩建)和6号线沿线为一个十字线,不是在建项目,就是已经立项的旧改,再就是开发商在意愿征集,可以说是准备把整个中心片区这里全部翻新一遍。

而且从法定图则来看,光明大街这一片是整个科学城住宅用地最为集中和密集的地方。

0 2

西南片区首发,

可发展成一大片新住宅区

<1>、 从绿地+星河到乐府花园, 将是非常大一片新住宅区

目前光明大街附近在建的住宅项目有6个,5个都是在光明大街站西南边。

而且这一片连片非常大,包括已经在建的绿地、星河、金地、民轩、万科项目,已经立项的维他奶旧改,还有在建的华夏中学、深圳第二十二高中,以及在建的一块街心公园,将次新房乐府花园连在了一起。

再加上11月23日就要出让的两块宅地,一旦出让成功按照惯例开发商也会马上启动建设,就剩下绿地和万科夹着的这块旧改和亚达工业园了,据晶晶打探,村名表示绿地和万科夹着的这块旧改,未定名暂叫柑山旧改,已经有开发商申请立项了。按照法定图则规划,唯一没有新动向的亚达工业园也是计划宅地。

<2>、生活配套规划强,走路上幼、小、初、高中

先不说幼儿园吧,因为新建项目的幼儿园资源是非常丰富的,大多新建项目都配有自己的幼儿园。除了已在的东周小学外,星河天地和维他奶旧改中间有一个24班的小学,星河蜀光旧改这里也有一个27班的九年制学校,万科项目规划有一个18班的小学;在建的华夏中学,是24班的初中;深圳第二十二高中,也在建设中。

可以在同一个小片区,实现幼儿园、小学、初中、高中一条龙,孩子基本可以靠走路上学完成学业。

东周公园已经建成,然后乐府花园这边也是在建一块小的公园绿地;商业的话,5万㎡星河cococity及建面约3万㎡新地中央商业等。

0 3

深圳湾一号”进驻,

200米地标,走高大上路线?

新立项的几个项目,都颇有走高大上的路线的可能性,比如光明大街西北位置的光晟龙钻城市更新单元,实际为顶级豪宅“深圳湾1号”的开发商鹏瑞操盘。

紧挨着的另一个旧改项目——荔园片区城市更新单元也由大唐入驻,这个开发商在深圳不怎么常见到,但是在广西开发了不少楼盘,以中式豪宅见长,从曝光的荔园效果图(下面会详细介绍)来看,也颇为风格厚重。

另外就是光明招待所这里的光明集团办公大楼片区旧改,规划了两座写字楼,其中一座约200米,要知道光明首发项目,科学公园旁的华侨城项目,宣传的很高大上也是200米+。

0 4

附近都是旧改,

相对立项快,开发商“用脚投票”

作为原来的光明生活中心区,光明大街和凤凰城不同,主要是靠旧改来获得建设土地。但是这一片相对其他片区来说,楼都非常低,不少是工厂等,产权也相对简单。比如光明大街站西北这边,都是工业园,建筑普遍都不高,相对旧改比较好实施,而这一片未来也都按规划是居住用地、商业用地。

而且从目前旧改立项情况来看,旧改进度还是蛮快的,就是还没有立项的几个片区,也都有开发商进入进行意愿征集,比如华侨城、特发、佳兆业都在进行意愿征集。

采访当地村民,普遍都是比较支持旧改的,除了个别钉子户外,村民表示,其实没有拆迁的话,自己收入并不高,也买不起产权房,因为自己的房产没有产权登记,孩子上学都不能算一类,他们是非常盼望旧改的。

用脚丈量:约200米地标、6个在建住宅、9个旧改项目、2块将拍宅地

晶晶详细的介绍下每个项目的情况,因为有动态的项目确实有点多,为了更系统一些,以光明大街站为中心,分成3块小片区来介绍。

0 1

东片区:

约200米地标,华侨城、佳兆业、特发征集旧改

目前,整个光明大街都在拆迁准备拓宽。新规划的光明大街宽51米、长2.2千米,双向六车道,西起华夏二路,东至光侨路,是科学城中心区“三横两纵”路网建设的重要道路。

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东片区目前还没有新建的项目,有2个旧改已经立项,3个旧改项目开发商在征集意愿。5个项目是紧密挨在一起的,所以未来光明大街东这一片的前景还是很可观的。

立项的两个项目,一个是深圳吃货的圣地—盛产乳鸽的光明招待所的光明集团办公大楼片区旧改;另一个是光明新区竹园片区旧改。

还在进行意愿征集的为华侨城光明大街东旧改、特发工会旧改以及佳兆业旧改。

<1>、光明集团办公大楼片区旧改

动态:目前还未搬迁,大家关心的乳鸽还在营业,项目于10月15日公示。

小区平面图,一共3栋商品房、一栋保障房、一栋回迁房,两栋办公、酒店,一栋派出所。

据规划公示,旧改项目自身有住宅、商业、幼儿园、社康、老年日料中心、菜市场,邻近公园还有一座45班九年一贯制学校。

旧改效果图看到,光明集团办公大楼片区旧改规划有一栋约200m高的甲级写字楼和一栋约100m的写字楼,成为光明大街附近一座新的地标建筑。

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<2>、竹园片区旧改

动态:已经拆迁完毕。

竹园片区旧改拆除用地面积34023.8平方米,其中:住宅103260平方米(含保障性住房13670平方米),商业、办公及酒店6230平方米,公共配套设施5930平方米(含12班幼儿园3200平方米,占地3600平方米;公交首末站1500平方米,公共厕所60平方米,社区健康服务中心1000平方米,环卫管理用房20平方米,小型垃圾转运站150平方米,公共充电站700平方米)。

公共配套有幼儿园,便民服务站,社区警务室,社区管理用房,公交始末站,文化活动室,社康中心,公共充电站,环卫房,小型垃圾转运站,公厕,社区体育中心。

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<3>、华侨城光明大街东旧改、特发工会旧改、佳兆业旧改

动态:目前三家开发商都在进行意愿征集。

目前华侨城进驻光明大街东旧改,正在进行意愿征集,计划是拆除9万平,基本把除了竹园旧改之外这一小片都包含在计划中。

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华侨城进驻光明大街东旧改

特发进驻工会旧改意愿征集,从效果图看,有写字楼或公寓等商业。

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特发工会旧改门口展示的效果图

佳兆业在征集滨河苑小区这片范围的旧改意愿。

0 2

西北片区:

深圳湾一号?两家擅打造高端住宅开发商进驻旧改

西面建设项目众多,划分细些给大家介绍,以地铁线和光明大街为十字线的西北部,我们先来介绍。

这里总共有3个旧改项目,分别是在建的佳兆业云峰汇、已经立项的光晟龙钻旧改(鹏瑞)和荔园片区旧改(大唐),这3个旧改项目也是紧密的连在一起。

<1>、三井银包厂旧改:佳兆业云峰汇

动态:项目建设中

开发建设用地面积约2.9万㎡,计容建面约13.9万㎡,其中商品房6.4万㎡,保障性住房1.9万㎡,商业、办公及酒店4.7万㎡,公共配套设施8320㎡。

2019年10月,政府公示了项目的最新规划草案,佳兆业云峰汇分为四个地块进行开发,01地块为商业用地,02/03/04地块为二类居住用地。其中,03地块配建一所9班幼儿园。

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<2>、光晟龙钻旧改

动态:旧改规划,刚刚公示。

11月,光晟龙钻城市更新单元规划(草案)公示,实际为顶级豪宅“深圳湾1号”的开发商鹏瑞操盘。

更新单元用地面积20091.9㎡,拆除用地面积17254.8㎡,开发建设用地为13191.1㎡,规划容积87060㎡,规划容积率6.6。

其中住宅55480㎡(含保障性住房18440㎡),商业、办公及旅馆业建筑合计24930㎡(含商业文化设施不低于1250㎡),公共配套设施6650㎡(含12班幼儿园3200㎡、占地3600㎡,社区服务中心400㎡,社区警务室50㎡,社区管理用房300㎡,地下公共充电站700㎡,文化活动室1000㎡,社区级公共配套用房1000㎡(规划功能为文化活动室),另配建社区体育活动场地占地面积800㎡。

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(来源:鹏瑞集团)

<3>、荔园片区旧改

动态:旧改专规获批

光明区发布关于光明街道荔园片区城市更新单元专规获批,总建面21.7万㎡,是大唐入驻光明首个项目。

更新单元用地面积54042.1㎡,拆除用地面积51445㎡,开发建设用地面积34424.9㎡,贡献率33.1%,规划容积217040㎡,容积率6.3。

根据专规草案显示,该项目住宅不超过201840㎡(含保障性住房69510㎡),商业不超过4700㎡,公共配套设施10500㎡[含12班幼儿园建筑面积3200㎡(占地面积3600㎡),公交首末站建筑面积2700㎡,社区健康服务中心建筑面积2000㎡,社区级公共配套用房建筑面积(建议功能为党群服务中心)1500㎡,社区老年人日间照料中心建筑面积1000㎡,邮政所100㎡。],另配建社区体育活动场地占地面积2000㎡、应急避难场所及社会停车场(库)100个。

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(来源:家在深圳)

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西南片区:

建设最密集片区,5个住宅项目在建、还有2块宅地要拍

光明大家西南片区是在建项目最集中的地方,有5个在建住宅项目,1个立项旧改,1个正在申请立项的旧改,还有两个学校在建,两块宅地将在11月末出让。

<1>、5个住宅项目同时在建

绿地新都会:在建中

2019年12月,绿地新都会推出4栋A、B座,开盘售罄。

项目总占地约4万㎡,总建面约32万㎡,计容建面约25万㎡,分三期开发,一期主推89-140㎡住宅,二期为住宅,三期为集中缤纷商业和高端办公为主,少量住宅。

未来商业部分将会与6号线“光明大街站”连廊接驳。

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星河天地:在建中,在原有大丰安旧改基础上,星河又拿下旁边的蜀光旧改,打造扩大版星河天地?

星河天地项目分为三期开发,集住宅、公寓、商业和办公等业态于一体,社区内还规划有幼儿园和小学等教育资源。

其中,一期总占地面积约2.1万平,计容建面约14.1万平,共六栋住宅,每栋约45层,主要包含超高层住宅和少量商业,总户数规划为1195户,车位比超过 1:1,已推出。

去年11月6日,东周蜀光片区城市更新项目专项规划公示,实际为星河地产负责开发建设。

未来将打造集商业、办公、居住、文体娱乐及配套服务与公共空间一体的复合型、生态型城市综合体吗,含有9班幼儿园2400㎡。

未来与大丰安旧改相连,应该是星河天地大型的社区群;总共含一所小学和两所幼儿园。

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星河天地大丰安旧改规划

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万科·光年四季:在建中

拆除用地面积约为3.7万㎡,计容总建面15.4万㎡,容积率6.9。

项目共规划5栋超高层建筑,包括3栋33-49F超高层住宅楼,1栋40F保障房,1栋39F写字楼以及1座12班幼儿园、1座18班小学。

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民轩揽翠台:在建中,已售罄

9月28日,民轩揽翠台开盘售罄,本次备案房源位于1栋二、三单元,共287套,涵盖商业和住宅两种类型产品。

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光明金地峰境瑞府:在建

10月25日,光明金地峰境瑞府线下选房,共计2栋5座629套住宅,户型为建筑面积约93平2房、约115平3房、约136平3房等三种户型,均价约5.14万/㎡。

位于华夏二路和规划东周路交汇处西北侧,面积21275.75㎡,容积率≤3.5。建筑面积74465㎡,其中住宅68095㎡、物业管理用房150㎡、社区菜市场1000㎡、社区健康服务中心1000㎡、社区老年人日间照料中心700㎡、幼儿园(9班)3000㎡、垃圾转运站300㎡、环卫工人休息室20㎡、再生资源回收站100㎡、公厕100㎡。

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<2>、维他奶片区旧改

动态:已申请立项

项目拟拆除范围约3.56万平方米,拟更新方向为商业、居住功能。

此外,未来需要落实不小于1.27万平方米的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目用地,包含面积不小于6660平方米的公共管理与服务设施用地一处、面积不少于953平方米的公共绿地。

这样计算,住宅和商业占地将在2万平方米左右。

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<3>、柑山旧改(未定名)

动态:已经在申请立项中

在万科光年四季和绿地新都会中间的位置,有工业区和城中村,据当地村民介绍,这片旧改已经有包括保利、星河、绿地等多个开发商觊觎许久,先后参与谈判,由于城中村中有几家钉子户态度比较强硬,最终都没有如愿,但是最近已经有一家房企(还不知是哪家),已经和村委谈妥,已经在申请立项,但是是否称愿,还未可知。

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<4>、A650-0377宗地、A641-0028宗地宅地

动态:两宗宅地都将于11月23日出让。

本次出让宗地项目建成后,A650-0377宗地普通商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。A641-0028宗地普通商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。

<5>、配套资源:第二十二(光明)高级中学、华夏中学、公园

动态:都在建设中

第二十二(光明)高级中学项目占地3.3公顷,办学规模为36个班,提供学位1800个,计划在2021年5月30日前基本建成并投入使用。

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华夏中学是一所公办初中,光明区教育局委托光明区实验学校办学,“名校办新校”,计划于2021年9月开办。

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乐府花园旁边的一块空地,也打算建成一个小公园。

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光明这么多新盘,到底值不值得买?

凤凰城逐渐走向成熟,大量的光明新房供给转向光明中心区,尤其是光明大街的位置,大家可以看到,项目非常多,而且很聚集。

看到项目这么多,既是片区发展的号角,同时这么大体量的新房还等待入市,也给一些人这样的疑惑,这么大的体量,能消化完吗?

晶晶觉得,谈论能否消化完,还为时尚早。但是短期来看,光明新盘受关注的方向不会变化。

抛开纸张上的规划,仅从置业者钱包的现实角度考虑,光明在今年楼市火爆情况,也是被市场行情推着到了光明。

目前主要的就业机会多在南山、福田,参照一下南山、宝安、福田二手房,四五百万可能连两房都不好买,而从就业机会类推到选择区域,可能就光明、沙井这些片区还适合一些,且又有不错的规划和落地。当然,这些都会变化,随着东部轨道交通的发展,地理距离离得较远的龙岗、坪山等地,也都会有更好的机会。

而对于光明价格,在接下来一周将要推出的光明宅地的限价,应该说是给出了一个很好的参考,限价都在4.9万/平,但是没有限制精装修,因此,接下来的一年时间,光明新房价格大概率维持在5万/平左右。

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