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 admin   2020-10-19 07:29   1 人阅读  0 条评论

热盘测评 | 福田中心+地铁上盖+大型商业,这个综合体你打几分?

原标题:热盘测评 | 福田中心+地铁上盖+大型商业,这个综合体你打几分?

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10月11日,文件《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》让深圳成为全国的焦点,备受瞩目。

文件多个条款给予了深圳更多的权利和自由,未来深圳将会在大湾区的建设中发挥更为核心的作用。有专家评论说:这是深圳的40周年大礼包,接下来深圳陆续将会有更多的礼包出现。

总的看来,2020对深圳来说是不凡的一年,不仅是经济特区成立40周年,也是社会主义先行示范区建设元年,双区之下,深圳楼市也吸引了全国众多购房者的关注。

鉴于深圳楼市的持续火热,深圳特区40周年 双区之下·美好人居——暨深广电大湾区第八届最美人居年度盛典入围楼盘的权威评测正式启动!壹地产首个测评项目,是深圳楼市备受关注的网红综合体—— 中洲滨海商业中心

中洲滨海商业中心位于滨河大道大金沙片区的上下沙之间,毗邻KKONE和京基滨河时代,分三期开发,目前已开发完成的是一期和二期,三期处于规划建设中。

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针对本次入围楼盘,我们将组织市民、专家、权威媒体等,对项目的人居舒适度、区位、交通、商业配套、教育医疗休闲配套、品牌及物业服务几个方面进行专业的测评,并对各项指标进行评级,最低为一颗星,最高五颗星。

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中洲滨海商业中心大型综合体示意图

人居舒适度★★★ ★ ☆

人居舒适度主要看项目产品本身,包括户型、用材、园林和项目的规划设计。

首先户型方面:

项目60平以上面积的公寓都预留了通燃气的条件,此户型各功能布局相对较完善,在相对较小的面积内达到了两室一厅一厨一卫一阳台。

样板间给人的感觉比较高级质感,营造出简单大气温馨的居住体验。

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66平公寓户型图

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公寓样板间

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其次用材方面:

公寓外立面采用幕墙系统,以横向银色+深灰色铝板为主要表现元素,通过金属板+金色条的引入,将诸多功能性元素统一在一个框架之下,赋予公寓塔楼年轻、时尚的独特形象,与北区双子塔相得益彰。

公寓的入户大堂均层高10米,面积约140平米,整个大堂都格外的大气、恢弘。它是由香港CCD操刀设计,CCD采用现代简约的设计风格,打造精品酒店体验式公寓大堂的尊享空间。

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左:古铜拉丝金属编织网格;右:烤漆板

再看园林方面:

整体园林由日本著名造景大师户田芳树先生和法国植物学界泰斗Patrick Blanc(帕特里克·伯兰克)先生携手创造,规模约3万平的城市植物花园。

项目商业与地铁9号线下沙站相连处,有造价约100万的程控喷泉和Patrick Blanc打造的垂直绿化墙。

在商业主入口的下沉广场,有一个标志性幕墙装置,两层楼高,这是由Patrick Blanc和teamLab两位大师首次综合体项目跨界合作。

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中洲滨海商业中心园林效果示意图

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中洲滨海商业中心园林面积32480㎡。

园林配套设施有:北广场的垂直绿化景墙、科技艺术墙、北入口及南入口的程控喷泉水景设施、下沉广场的垂直绿化、数码艺术墙面设计、静水面水景、雨水花园、漫步木栈道、日式枯山水下沉花园等。

公寓入户门口均有景墙、水景和瑧稀树种,景墙的部分由汉白玉+垂直绿化+不锈钢板组成,树种方面选用的都是瑧稀且寓意好的树种:紫薇树,寓意满堂红;铁冬青,寓意兴旺发达;字母树,寓意健康长寿;石榴,寓意多子多福;

最后项目规划设计方面:

整体建筑以量身定制的“水的旅程“理念进行规划,一期是项目的城市门户,二期是项目的自然门户,遵循自然界进化的规律,实现城市与自然共生共荣。

此次项目建筑设计集合了Aedas(凯达)全球设计力量,历时6年之久精雕细琢而成。

项目规划引进全市最前沿的商业品牌,深圳一绝的十大商业艺术独栋,深圳最大规模和植物种类的城市植物花园,全国范围最有品质的一条地铁通道,甚至退让相当面积给市政路并铺装国内首例的进口阿根廷斑岩。

点评:

总的来说户型相对尚可,项目建筑用材品质较高,园林设计高端且具有独创性,整个综合体的规划都有统一的理念,尊重自然的规律,运用全球设计力量,追求高品位。

区位地段★★★ ★★

项目位于福田CBD和深圳湾超级总部基地之间,靠近15公里滨海生态长廊,无论是从商务居住的承接上还是生态环境方面都属于优质地段。

一,项目位于深圳的城市正统中心——福田中心区。

福田依靠口岸得以发展,成为深圳早期的城市中心。项目处于滨河大道城市金线、深圳湾15公里滨海长廊生态线以及深圳城市中轴线三线交汇,集深圳行政、经济、地理、文化等多中心于一体,是当之无愧的深圳正统中心。

从全球的城市发展来看,每一座国际大都市的正统中心,都被定义为兼具中央商务金融区和中央生态区双重城市资本的地方,如纽约曼哈顿、伦敦骑士桥等。深圳福田中心区也是如此。

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二,项目毗邻世界级湾区资产大动脉滨河大道。

滨河大道自东向西横贯罗湖、福田、南山三大城市核心区域,与深南大道一起成为融通深圳的城市资本大道。不仅如此,滨河大道更是一条世界级湾区资产大动脉。

从资产含金量看,滨河大道上聚集了深圳三大最高规格的金融中心(福田CBD金融区、深圳湾超级总部基地、后海金融总部基地),四大深圳最顶级商圈名片(罗湖万象城、福田CBD、南山欢乐海岸和海岸城),以及市中心唯一的生态长廊(深圳湾15公里滨海走廊)。

从资产升值潜力看,后海湾已经基本开发完了,楼盘价格约12万元每平以上;超总湾虽然在开发但都是写字楼,住不了人;红树湾是最后开发板块,也是唯一有居住类项目的地方。

也就是说,中洲滨海商业中心是入手深圳湾顶级资产圈的最后的机会,而且价格最低,未来升值潜力最大。

三,位于1800万㎡的深港科创圈超体中心。

项目正处于大金沙板块和车公庙板块交汇处,高端产业人口红利高达约65万,高端活跃人群日均约50万,峰值更是高达约80万,片区商务商业氛围极为浓厚,对全球资本的吸附能力非常强。

《福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035)》和《粤港澳大湾区发展规划纲要》陆续出台,这里不仅坐拥762万㎡的国际大金沙升级利好,未来还将连接福田CBD、香蜜湖金融街、车公庙商务区、河套片区等多个板块,形成一个规模约1800万㎡的深港科创圈超体。

未来十年,世界焦点在粤港澳大湾区,粤港澳大湾区焦点在深港极点,而深港极点发展的焦点正是这里。

香港特首林郑月娥在2019年2月份的粤港澳大湾区发布会表示,香港要从世界超级联系人转向粤港澳大湾区参与者,深港两地要实现经济、科技全方位整合互动。

今年以来两地政府在河套一带动作不断,很清晰地释放一个信号:未来的这个片区能量密度极大,将会迎来最强的时代暴击,升值潜力无限。

10月14日的《深圳特区40周年庆祝大会》上,河套片区被重点提及。

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四,大金沙片区四大超级旧改综合体之一。

大金沙片区总的规划是15个单元的旧改,主要由中洲、京基、绿景和金地四大开发商领衔。主要项目为京基滨河时代广场(2013年开盘),红树湾壹号和中洲滨海商业中心(2018和2020),金地工业区的改造。

片区旧改一旦全面完成,整个片区面貌将会出现极大改变。

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大金沙片区旧改示意图

点评:

以上四个方面详细说明了项目所处地段的无可比拟性和不可复制性,寸土寸金的深圳,黄金位置十分有限,这个位置属于核心的优质地段。

交通便利性★★★ ★ ☆

地铁方面,项目与9号线下沙站接驳,未来项目二期也与7号线上沙站接驳,是真正意义上的双地铁口物业。

双口岸及高铁站,15分钟左右即可通达福田和皇岗双口岸以及广深港高铁福田站,深港同城,辐射全国。

路网方面,项目周边有滨河大道、福荣路、香蜜湖路和沙嘴路四条城市核心主干线环抱,附近还有京港澳高速。

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中洲滨海商业中心周围交通示意图

点评:

项目属于双地铁口物业,口岸及福田高铁站驱车10几分钟即达,交通十分便利。

商业配套★★★ ★ ☆

项目一二期自带约16万平巨型商业,联动路对面的KKONE等高端商业,在周边1公里范围内将形成约50-60万平超级城市商圈,成为深圳新兴潮流打卡胜地。

项目自带的商业定位为年轻时尚及艺术地标,将打造一个前沿生活内容发生地。在运动潮牌、餐饮、美妆和生活方式类业态中将是全市最前沿的,计划每年举办上百场国际最优质活动和事件。

一期购物中心,面积约8万㎡,东、西、北侧均设置有下沉广场。

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中洲商业效果图

商业与地铁9号线下沙站地下直接连通,地铁通道会按照购物中心的标准和品质去打造,应该是全国范围最有品质的一条地铁通道。

一期商业计划引入大型影院及大型书店,打造深圳关内最大的文化空间。书店在商业南区负二楼,面积2000㎡的体验式跨界书店。一期商业预计2021年开业。

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中洲商业效果图

商业全部由中洲商置负责运营。

一二期商业联合一路之隔的KKONE,形成约26万㎡的市级高品质商圈,相当于万象城和KKmall的总和,也相当于海岸城、保利广场和天利商业的总和。未来周边一公里范围内的商业体量将会有约50-60万㎡,影响深圳整个商业生态圈。

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中洲滨海商业中心对面的KKONE

点评:

项目周边商业氛围非常浓厚,日后将形成约50-60万平米超大体量商圈,影响深圳整个商业圈生态,另外引入的品牌质量较高,适合片区高净值人群的消费水准。目前周边城中村农民房较多,有很多城中村的餐饮,也成为片区人群的购物饮食选择。

教育医疗休闲★★★☆☆

教育方面:周边学校较丰富,上沙小学、上沙中学、下沙小学、下沙中学等,但这些学校都不算福田区的名校,在全市范围内排在100名之后。好在这些学校都和区内的名校形成结盟学校,相信有名校资源的帮衬,未来此片区教育资源将越来越强大。

同时整个大金沙片区的金地旧改项目规划了一所70班的九年一贯制公立学校,极有可能是名校,非常值得期待。

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上沙小学实拍

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下沙小学实拍

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医疗方面,片区的公立医院主要有北京大学深圳医院、广州中医药大学深圳医院、深圳市儿童医院、深圳市妇幼保健院、香港大学深圳医院等,在深圳范围内来看,医疗资源非常丰富。

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中洲滨海中心各配套资源示意图

配套资源方面,众所周知,福田有2/3的面积用于政务功能和城市配套,仅有1/3的面积用于居住和办公,城市配套之成熟是其他地方所无法比拟的。

往东走可以去到市民中心、会展中心、怡景中心城、平安金融中心、皇庭广场等;

往南走是红树林自然保护区、深圳湾15公里滨海休闲长廊以及香港米铺湿地公园;

往西走就是深圳湾超级总部基地、欢乐海岸、深圳湾体育公园、海岸城等南山顶级配套;

往北走是车公庙金融区、深圳高尔夫俱乐部;

点评:

总的来说,教育资源相对薄弱,医疗资源相对深圳市来说很丰富,其他公共配套资源则非常强大,居住环境非常醇熟。

品牌及物业服务★★★ ★ ☆

开发商品牌:中洲

中洲集团创立于1993年,是中外合资的综合性集团企业。

中洲集团业务领域涵盖房地产开发与经营、产业园区建设与企业孵化、基础设施投资、金融服务、股权投资五大业务板块。

公司业务范围遍及深圳、上海、香港、成都、重庆、青岛、大连、惠州、佛山、无锡、嘉兴等地。未来,公司将更好地完善五大板块互相依托的企业集团框架,坚持产权结构合理化、主业经营专业化、股权投资多元化、管理团队职业化的战略目标,在专注于核心领域发展、提高专业化程度的同时,进一步实现跨区域、跨行业的多元产业运营模式。

中洲一贯对产品要求特别高,例如后海中洲万豪酒店,是一个标准五星级酒店,不是深圳最高端的,但是房价,全面入住率的指标可以说在深圳前几的。

为了客户体验,为了公共区域可以享受到整个深圳湾景观,43楼做的大堂中庭,十几层通高,结构方面增加的支出更是天量。整个后海中洲控股中心在品质感、租金、出租率方面都是NO.1。

中洲在20年前筹备中信城市广场,引进深圳第一家星巴克,中国第一家永旺、西武百货,深圳第一家 LV专卖店等大牌,是当时最好的奢侈品购物中心。

公寓住宅物业:中洲物业

深圳市中洲物业管理有限公司创立于1999年,为深圳市中洲投资控股股份有限公司成员机构,是中国物业管理协会会员单位、广东省物业管理行业协会理事单位、深圳市物业管理行业协会副会长单位,2018年获得“深圳物业管理服务企业综合实力50强”、“业主满意度深圳指数领先30”。

中洲物业长期服务于地产开发及资产管理,专注于为甲级写字楼、大型综合体、创新产业园、商业中心、城市豪宅、服务式公寓和企业总部等提供物业服务和商企服务。

业务遍及深圳、广州、上海、惠州、成都、重庆、佛山、青岛、嘉兴、无锡、东莞等十余个城市,除了管理中洲地产开发的大量项目外,中洲物业凭借出色的市场竞争力对外承接商务写字楼、高端产业园管理及知名企业总部服务,如中景大厦、讯美科技广场、艺峦大厦、大疆创新总部、华夏银行及浙商银行深圳总部等。

中洲物业还开展了产创园区、“夸克空间”联合办公及“中洲盛寓”长租公寓的运营管理。通过殷勤服务、规范管理、智能科技及互联网+等方式,为业主提供舒适、便利、优雅的工作和生活体验,致力于成为资产管理和社区运营领先服务商。

点评:

总的来看,中洲的品牌价值很高,物业服务也很出色,但品牌的传播度不够高。

不利因素分析

不利因素:项目位于福田的大金沙片区,片区属于城中村聚集的地方,整体城市面貌还未与规划地位相匹配。

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中洲滨海商业中心附近下沙村部分建筑

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中洲滨海商业中心测评汇总

各项指标 评级
人居舒适度 ★★★★ ☆
区位地段 ★★★★ ★
交通便利性 ★★★ ★ ☆
商业配套 ★★★★☆
教育医疗休闲 ★★★☆☆
品牌及物业服务 ★★★ ★ ☆
综合测评 ★★★★☆

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