光明下一个近地铁盘 佳兆业云峰汇89㎡住宅10月开售楼处

 admin   2020-10-18 07:30   5 人阅读  0 条评论

光明下一个近地铁盘 佳兆业云峰汇89㎡住宅10月开售楼处

原标题:光明下一个近地铁盘 佳兆业云峰汇89㎡住宅10月开售楼处

今年可以说是光明楼市的光高时刻,连续5盘6次“日光”的火热景象,近年来也仅在这个刚成立2年的行政区出现过,目前凤凰城站附近新盘住宅已陆续开盘并售完,接下来,新一波的房源供应量则会在光明中心片区,其中主要集中在光明大街两侧,因此,今天老焦就带大家了解一下,光明下一个距离地铁最近的新盘——佳兆业云峰汇。

1、区位交通

佳兆业云峰汇位于光明中心片区,项目南临光明大街,西临文翠街,北临翠辉路,周边有光明大街、光明大道等城市主干道,同时距离光明两条免费的高速公路,龙大和南光也都相对较近,根据地图测距,自驾距离分别为4.3公里和8.4公里。

光明下一个近地铁盘 佳兆业云峰汇89㎡住宅10月开售楼处

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轨道交通方面,距离项目最近的地铁是6号线光明大街站C出口,根据地图测距,从项目出发抵达该地铁站,步行距离约474米,行程7分钟,可以说是光明今年待售楼盘中,最近地铁的一个新盘。除了已经开通运营的6号线之外,预计2025年,光明片区还有一条13号线将会通车,13号线在凤凰城站设有换乘点,届时从项目出发乘坐1个地铁站就可换乘13号线,通往南山也将更为便利。

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*光明大街站(图片来源:界面楼谈)

除了地铁之外,项目周边还有1座高铁站——光明城站,从项目出发自驾距离约4.9公里,行程17分钟,目前光明城站有通往广州、潮汕、湖北等地的高铁路线。

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公交出行方面,项目1公里直线范围内有11个公交站台,主要通往光明各片区,另外有少量公交路线可通往宝安及南山等区。根据规划显示,项目小区内部还规划有公交首末站,届时乘坐公交将更方便。

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推荐指数:★★★★☆

小结:自驾出行有南光、龙大两条免费高速可选,项目门口还有光明大街、光明大道主干道;公共交通出行,有地铁光明大街站,还有光明城高铁站,附近的公交路线也较多,整体来看,佳兆业云峰汇云峰汇的交通便利性还是相对较高的。

2、楼盘信息

佳兆业云峰汇是三井银包厂城市更新项目,由深圳市保润房地产开发有限公司开发建设,深圳市益田集团股份有限公司为其间接持股股东,所以此前市场上流传的项目开发主体是益田集团,项目名称也为益田光明假日荟,但后经股权变更和转让,目前该项目已易主佳兆业,从项目进度看,今年初三井银包厂旧改4宗地块便已全都获得建设许可证,3月5日,项目获得施工许可证。

佳兆业云峰汇总占地约2.89万㎡,建面约14万㎡,容积率4.8,绿化率40%,分4个地块开发,由6座高层住宅、2座办公楼、1座幼儿园组成。

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从地块分布来看,项目01地块是商业用地,规划为办公及商业产品;02-04地块是二类居住用地,其中03地块住宅全部为保障性住房,由此可见,可对外销售住宅则分布在02和04地块。

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据悉,佳兆业云峰汇可售住宅套数为699户,户型建面为89-125㎡2-3房产品,均为2梯4户结构,项目分两期发售,首批推一期321套89㎡户型,二期推378套89㎡和125㎡户型,全部带装修交付。

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另外,项目停车位1424个,其中地下1409个,地上15个,虽然停车位是商品房住宅、保障房、办公及商业共享,但有1400多个,应该是完全能够满足业主需求的。

目前,佳兆业云峰汇展示中心暂未开放,据悉,展厅位置不在项目本体,而是设置在了新地中央写字楼20楼,目前项目收取资料中,提交资料的客户展示中心开放后可优先参观,而首批房源也在积极取证中,快的话或预计11月份可入市。

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推荐指数:★★★★☆

小结:跟佳兆业其他量级的小区比较起来,这个楼盘不算大,但内部配套是相对齐全,幼儿园、商业等均有自带。另外,项目停车位1424个,虽然是整个小区共享,但总体还是相对充足的,能满足业主需求。

3、主力户型

A、A'户型 89㎡3房2厅2卫

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A、A'户型建筑面积相同,格局相似,均有东南、西南朝向房源,但两个户型楼栋分布不同;主卧均为套房设计,其中A户型主卧起居空间稍大,而A'户型则牺牲了部分起居空间,提升了主卫空间,但进深都有3米以上;景观阳台开间均为3.5米,进深约2.4米,建面约8.4㎡,比最小的、仅7㎡的次卧空间更大。

B户型 89㎡2房2厅2卫

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B户型为横厅设计,南北通透户型,其中主阳台是东北或西北朝向,餐厅及主卧采光面则是东南、西南向;主卧套房设计,带独立卫生间和阳台,其中阳台开间2.6米,进深约2.7米,整体面积与A户型次卧相差不大,可参考A户型改成小书房;玄关入户,且门口有消防通道大门,形成一个较为私密的空间。

C户型 125㎡3房2厅2卫

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C户型横厅设计,客餐厅相邻,客厅带4.2米宽景观阳台,餐厅带4.5米落地窗,采光空间有近8.7米宽,室内采光较强;主卧及客餐厅是西北或东北朝向,其中主卧带有独立衣帽间、卫生间,舒适性高;该户型次阳台有2.9米开间,约3米进深,整体空间较大,可改成小次卧或书房使用。

推荐指数:★★★★☆

小结:佳兆业云峰汇户型结构、空间布局相对合理,其中B/C户型次阳台可改造成小次卧或书房,提高使用率,而A、A'户型阳台比次卧空间还大,空间分布上相对不够合理。从面积段来看,项目以89㎡为主打户型,房源量更是超过了80%,较为适合刚需家庭上车。

4、价格对比

截止至今,光明今年已入市了7个住宅新盘,除了金融街、中海等5个“日光盘”之外,勤诚达也在短期内快速清盘了,如今光明在售的新房产品就剩乐府花园。乐府花园为毛坯房交付,单价4.7万一平,项目因地理区位、楼盘品质等因素,价格在光明来说也是相对较低,因此价格参考性大不。

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再来看看前期售罄的楼盘,玺云著、金融街、中海、电建都是拍地开发的楼盘,因此价格多少会和拿地价相关;而勤诚达、民轩与佳兆业云峰汇一样,都属于旧改项目,在价格上可以稍作对比。从整体来看,勤诚达交通配套上相对较弱,民轩楼盘体量和位置都不够优秀,因此二者价格均在5.1万左右,而佳兆业云峰汇相对而言,交通和区位的优势要更为明显,老焦猜测价格或会高于这两个楼盘。

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*图片来源:乐有家

二手房方面,根据乐有家显示,目前光明中心片区,沿光明大街地铁站附近,挂牌的二手房只有3个,其中新地中央花园对外销售的基本是公寓产品,因此价格相对较低,该项目唯一一套在售二手房住宅,挂牌价也去到了6.7万一平,而像豪景花园、和润家园这两个住宅盘的挂牌价也去到了6.8-6.9万/平。虽然二手房价格飘高,但对于新房定价参考意义不大,反倒是让购房者更加坚定了“打新”的目标。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:光明一二手房的差价还是相对明显,同片区同地段,差价最大的或去到近2万一平,因此对于刚需或者投资者而,“打新”还是成本较低的选择。目前不止是光明中心区,整个光明可售住宅都非常稀少,因此佳兆业云峰汇的竞争优势还是比较大,对比今年前期售完的住宅产品,老焦猜测佳兆业带装修均价或在5.3-5.6万/平左右,具体的还以备案价格为准。

5、施工进度

佳兆业云峰汇目前部分楼栋即将地面,部分在打地基,部分还在挖基坑,整体的工程进度不算快,但据悉,项目住宅是预计带装修交付的,根据进度,入伙时间最起码还得再等个3年。

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*10月工程信息图(来源于网络)

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*10月施工进度图(来源于界面楼谈)

项目展示中心虽还没有对外开放,但已经有媒体和网友拍到了内部照片,从照片显示,项目展示中心已基本装修完毕,现场销售也表示处于除醛阶段,近期就会对外开放。

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*展示中心实景(来源界面楼谈)

推荐指数:★★☆☆☆

小结:佳兆业云峰汇整体的工程进度不算快,且是带装修交付,交房时间会相对较晚。另外,项目是异地展示中心和样板间,项目的直观性相对较弱。

6、项目配套

(1)学区学校

佳兆业云峰汇属于光明翠湖社区,根据目前光明的学区划分显示,项目可申请的小学有光明小学、东周小学、凤凰学校、中大附属学校(原爱华小学);可申请的初中有光明中学、深圳实验光明学校、凤凰学校、中大附属学校。

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*小学学区(来源网络)

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*初中学区(来源网络)

从学区划分中可见,深圳实验光明学校是面向全区招生,且小初高共60个班3000个学位,因此初一可接收的生源仅数百人,根据现有的积分入学政策,要就读该校或比较困难。除了实验学校外,佳兆业云峰汇划片的光明中学,在全区排名是较为靠前的;而中大附属学校是2020年投入使用的学校,虽然还未出成绩,但该校现有正高级教师、特级教师1人,副高级职称7人,清华、北师大等名校硕士生21人,整体的师资力量还是较为雄厚。

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*中大附属学校(图片来源官方公众号)

幼龄教育阶段,项目规划有9班幼儿园,而1公里范围内,目前正在运营的幼儿园有2所,分别是光明东周幼儿园、光明中心幼儿园。

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(2)商业配套

佳兆业云峰汇自带建面约8000㎡商业,同片区内还有约3万㎡的新地中央商业广场,约5万㎡建设中的星河cococity、以及约3万㎡规划中的绿地新都会商业。

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*深圳首家万达广场效果图(来源网络)

而一站之隔的凤凰城站片区,有建设中的约10万㎡龙光玖龙台商业,以及建设中的深圳首家万达广场,体量约4.8万㎡,可以说未来项目周边的商业配套还是较为丰富的。

(3)周边环境

光明2018年才正式成立行政区,区域内的城市面貌还有待提升、改善。目前光明最宜居、发展最快的可以说是区政府所在区域范围内,而一站之隔的光明大街,也得益了交通和地理的优势,吸引了不少开发商进驻。

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较早一批进场的新地、星河、绿地等开发商集团已经在此打下疆土,而近期的金地、万科、佳兆业也纷纷跟进,并且处于如火如荼地开发打造中,可以预见光明大街这一片未来的城市面貌将有巨大改变。

根据光明区的法定图则显示,光明大街两侧,主要规划居住用地为主,另有教育、商业用地。其中光明大街南部片区,绿地、星河、万科、金地已基本“圈地”完毕,而北部率先开发的是佳兆业云峰汇。虽然规划已铺,但片区内多是老旧工业区、厂房,旧改更新需要一定的时间。

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景观资源配套来看,项目步行1公里范围内有2个公园,分别是翠湖公园、东周文化公园;另外,自驾3.2公里左右,还有光明农场等4A级景区。

推荐指数:★★★☆☆

小结:教育配套方面,幼龄教育到九年制学校都能一应满足,且划片的公立学校师资力量也较好,但除了自带的幼儿园以外,中小学距离项目都较远,全部在1公里以外;商业配套方面,自带有8千㎡商业,周边还有超25万㎡商业,整体较为丰富;环境方面,景观资源附近有2个公园围绕,3公里左右有4A级景区光明农场,而居住环境主要依赖周边旧改,虽已有星河、绿地等开发商进驻,但均位于光明大街南部,而北部仅项目在动工,其余还处于规划阶段,短期内改善力度不大。

7、总结

优势:①项目离6号线地铁口不到500米距离,未来一站之隔还可换乘13号线,且紧邻光明大街、光明大道主干道,出行的便利性不言而喻;②周边有星河、绿地等多个住宅小区,另外有金地、万科入驻,区域内集中开发改造,对居住环境改善大大提升,且未来还可共享商业、学校等配套;③项目停车位充足,自带幼儿园配套,且户型格局方正,又以89㎡建面为主,适合刚需上车。

劣势:①距离九年义务教育阶段的公立学校相对较远,均在1公里以外,需自驾或公交出行,上下学没有那么便利;②项目南部以基本改造完或改造中,但北面、东面及西面还处于规划阶段,旧改周期不确定,且旧改或对小区有灰尘及噪音影响。

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