硬核干货!寻找下一个深圳湾!前海崛起的地标价值

 admin   2020-09-16 07:44   5 人阅读  0 条评论
原标题:硬核干货!寻找下一个深圳湾!前海崛起的地标价值

2009年9月,宝能太古城开盘,均价2.6万/平!

11年后,太古城二手房价已逼近19万/平。

11年,涨了16.4万/平,涨幅高达7.3倍。

这就是深圳湾的神话!

今天的深圳,还有下一个深圳湾吗?

9月12日下午,淘房志创始人、著名房产投资实操专家:顾洪波以及文杰淘楼创始人:陶文杰,针对 寻找下一个深圳湾!前海崛起的地标价展开了讨论,一起看看他们提出了哪些新观点。

以下是上周讲座淘房志整理的核心观点,供大家参考。

核心观点

1.千万不要盲目看空中国经济,更不要盲目看空深圳经济。

2.深圳城市中心一路向西,房价也是成量级的一路向西边倾斜,然后到前海为止。

3.下一个深圳湾就是前海!

4.把握好 前海未来的重要战略节点

5.前海要将金融+科技一网打尽,深圳的未来,注定属于前海。

6.前海未来最贵的资产一定是一线临海的物业。

7.以后的前海湾只分为两类房子,一类叫摩天轮房,一类叫其它。

以下为现场嘉宾演讲精简版

硬核干货!寻找下一个深圳湾!前海崛起的地标价值

千万不要盲目看空中国经济

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更不要盲目看空深圳经济

硬核干货!寻找下一个深圳湾!前海崛起的地标价值

顾洪波:前段时间,尤其是三四月份,很多朋友都被几个词给吓住了,比如说中美脱钩,包括贸易、科技的脱钩,当时有很多财经媒体、大V都说中国可能要崩溃了,改革开放前面几十年的成果慢慢都会没了。

但是我们看一个重要的数据,今年中国在全球出口市场中的份额是增加的,从去年占比13.3%增长到今年5月份的17.5%,且现在这个份额还在增加。

今年8月份,中国按照美元计算,出口总额同比增长9.5%。

2019年美国从中国进口的商品占它的进口总额的18.1%,2020年5月、6月、7月这个占比分别达到22.3%、20.9%、20.3%。这意味着美国人想跟中国人脱钩,但实际上今年中国商品占美国进口商品总额的份额还在上升。

还有一个是欧盟,欧盟也算是美国非常重要的伙伴,从中国进口占其商品进口总额,也从去年的18.7%,增长到今年5月份的28.1%和6月的25.1%。

贸易战和疫情并未导致世界与中国脱钩,千万不要盲目看空中国经济,更不要盲目看空深圳经济。

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在疫情期间,深圳有很多公司其实是受益的,很明显的一个案例就是迈瑞医疗,不仅是股票大涨,它的营业收入也都在增长。

我们从最近几年可以看到,中国经历了2008年金融危机,经历了一轮股灾,经历了2018年开始的贸易战,经历了今年这么严重的疫情,最终你会发现中国的经济没有问题。

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很多人总觉得全中国的实业在崩溃,其实是你自己的实业在崩溃,如果你的实业转型确实太难,就要学会提前埋伏,等待赢家入局。

现在整个经济是在转型的过程,你要从旧的产业、旧的模式到新的产业、新的模式转移,但是这个转移的过程是很艰难的,不是所有人都能转的。

如果你发现自己的实业转型不过去了,没有人才能够帮我转型,自己也搞不动新经济,怎么办?抢在这些新经济受益者之前,提前去布局他将来要买的资产。

简单来说就是我把实业里面的钱拿出来去买房子,买到那些新经济的人将来要置业的地方。

比如,喜茶很快要上市了,包括他的高管,他们在上市之后赚的钱,他会干嘛?喜茶现在总部已经搬到深圳了,他们这些高管要不要买学位房,要不要买前海的房子?这是大家很重要的机会。

深圳城市中心一路向西

房价也成量级向西倾斜,到前海为止

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顾洪波:简单跟大家讲一下,个人觉得深圳各区域最高房价中隐藏的规律。

我们最近这些年一直在跟大家讲,深圳这个城市中心是一路向西的。

现在最新的规划图里面会把罗湖、福田列为深圳的城市中心,但是最终深圳的城市中心就只有一个,那就是前海,并且是叫深圳的国际化城市新中心。

我们可以看到,随着中心的不断西移,罗湖、福田、深圳湾最贵的的豪宅之间的差距是10万,罗湖最贵的豪宅就是10来万,福田最贵的豪宅就是20万左右,深圳湾现在最贵的豪宅30万。

当前海取代现在的后海,成为深圳最牛的板块的时候,前海的豪宅的价格会是多少?我个人觉得一定是会超过深圳湾,但是前海最好的巅峰豪宅还没有出现。

深圳城市中心一路向西,房价也是成量级的一路向西边倾斜,然后到前海为止。

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我这几年一直在跟一些实力很雄厚的朋友聊,如果在罗湖、福田布局已经很多了,在资金允许的情况下,在未来这些年一定要在前海进行适当的布局。

重点关注前海几个重要的战略节点

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顾洪波:再讲一下 个人认为前海未来还会有哪些很重要的战略节点

首先是前海扩容,应该很快就会落地。现在的前海是包括蛇口、大小南山、大铲湾这一块,然后会扩容到宝安中心区、海洋新城。

为什么前海会扩容?很核心的一点是为了让前海能容纳更多的产业。不仅是引进更多的金融企业进驻,扩容之后,可以容纳的东西就更多,包括大量的科技型企业。

第二个战略节点,是腾讯科技岛启用。

现在设计方案出来了,慢慢要开始动工,当它几年之后启用的时候,200万平米的建筑面积,要容纳8到10万名员工。不管他们是买房还是租房,这都是未来真实的需求。

还有一个猜测,就是自贸区有没有可能会升级为自贸港?

大家知道现在海南自贸港政策公布之后,更多的商品会免税,全国的很多人都跑到海南去抢进口的奢侈品。

据说政府在前海这边规划了一条奢侈品的商业街,这里面有没有可能前海将来这个自贸区也升级为自由贸易港

中国现在很多改革措施都是采取改革试点的行为。海南自由贸易港的政策如果成功,会不会往深圳、上海去推广?这个概率也是比较大的,但是这个后面要打个问号,现在只是一个猜测。

第四点,是前海的金融的崛起。

现在前海私募基金的管理数量已经达到全市的70%。

将来还会有非常多的对冲基金、私募基金、风投企业往前海转移,因为前海有特殊的税率,它对一些特别高收入人群的个人所得税会有一个封顶。

这也是未来能够支撑前海往上走的非常重要的逻辑。

最后分享一个我的核心观点。我认为以金融为主的福田,也会像罗湖一样衰落。

深圳这个城市很特殊,不像北京、上海,相对中心相对固定,深圳的中心一直在转移,因为这个城市太年轻了,它转移到前海,然后再固定下来。

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前海为什么要扩容?前海要把金融和科技一网打尽,比如说弘毅中心,包括很多港资金融机构要进前海,这是金融的一块。腾讯科技岛为什么要纳到前海?为什么给它那么大的地方?就是要把科技也一网打尽。这是从产业的角度来聊前海,所以深圳的未来一定是属于前海的。

前海如果把金融和科技能够很好地在这个板块结合,就意味着在未来很长一段时间,它在产业方面都会有源源不断的优势。

深圳湾的三个重要历史节点

陶文杰:今天我的主题和这次活动的海报标题一样,“寻找下一个深圳湾”

我首先给大家看一下深圳湾的情况,深圳湾是怎么一步步发展起来的,寻找下一个深圳湾,首先要知道深圳湾是什么情况。

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第一个2002年7月14号拍的深圳湾,是房网上的一个购房群里发布的图片。

当时是有人说观海台要卖了,听说要建一个第二外国语学校,开盘价格是5000块钱,实际开盘只有4000多,后面还加了一句“太贵了”。

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再往后看5年,到2007年的时候,这张表是2007年后海片区的房价的变化。

2007年相比2002年,5年时间房价从5千涨到了1万6,涨了3倍。

也就是说在2007年一年涨50%的基础上,现在基本上又涨了10倍。

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2012年7月5号,当时我发了一个深圳湾鸟瞰图,这个照片是在海岸城顶楼拍的,当时我说这里将诞生深圳最贵的住宅

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真正深圳湾开始大幅往上走是2013年,在我发了这张图之后,到2013年一个标志性的事件就是深圳湾1号开始发售,当时它的发售价格是10万,看个样板房还要验资500万,很多人难以接受。

但是,2013年,深圳湾1号是打开了深圳湾的上涨空间,在旁边的房子都只卖四、五万的时候,它卖到了10万。

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现在深圳湾是什么状况?好的位置基本在房源网站上不放盘,除非是找该片区的一些中介。悦府一期,有26万一平的;恒裕滨城二期现在有一套房子在卖,满5年,170平,价格4900万,大概是28.8万一平。

为什么深圳湾会这样?因为这里是深圳过去40年建设成果的集中展现。

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很多深圳人的朋友圈都用了春笋、人才公园、深圳湾1号作为背景,说明大家已经以这里作为城市地标,作为一个城市的骄傲。

下一个深圳湾就是前海!

陶文杰:今天讲下一个深圳湾在哪里, 我想告诉大家,就是前海!

同样的城市不同的地段,或者是不同的城市,房价有着巨大的差别,关键还是在于城市本身,尤其在于城市资源。

什么是城市资源?地铁、商业、学校,还有一些人造的景观、自然的景观。城市资源是我们城市投入了巨大的人力、物力打造起来的资源。城市资源的密集度、丰富度,是决定房子增值前景的最重要因素。

探讨一个城市,一定要看规划,规划是城市资源的指挥棒,未来有这么多资源,分配到哪里?就看规划。

往后看40年,未来深圳的城市规划会怎么样? 图上这些红点就是深圳的都市核心区

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但是最主要的城市核心区,就是以前海为核心的区域。我说的前海是包括宝中在内的,我从来都认为宝中是前海的一部分。

前海其实是一个湾,把宝中纳入进来,才能把腾讯那个岛连成一片,产业、科技未来的高地都在这里。

这个前海湾就是未来整个大湾区最核心的地方。

以后的前海湾只分为两类房子

一类叫摩天轮房,一类叫其它

陶文杰:深圳湾为什么房价那么高?是因为有一些高端的公共配套,还有人才公园, 以后这种公共配套服务最丰富的是在前海湾

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现在还只是开始,以后有很多的公园、剧场、音乐中心、渔人码头、海洋博物馆、国家博物馆深圳分馆,包括欢乐港湾和滨海廊桥,这里未来规划的公共设施是非常多的。

前海以后最贵的也是一线临海的物业,如果在前海不看海,或者在前海不临海,和在福田CBD、香蜜湖有什么区别呢?没有太多区别。

大家不要太多的纠结于它的产权性质你抢一个地方,根本就没有住宅在这,你怎么买?你只能配置一些商务公寓和商业产权的产品。最重要的还是它的资源!

去年深圳湾的“烟花房”火了,房子也划分了很多等级,有主席台、贵宾区等等,根据看烟花的距离来决定房子的价值,这是地标效应。

以后前海也是类似深圳湾一样,这边的地标就是摩天轮,未来的前海湾只分为两类房子,一类叫“摩天轮房”,一类叫其它。

摩天轮资产--华侨城海府一号

二期绝版压轴之作已重磅发售

海府一号是前海湾首排唯一一个拥有坐北朝南的海景、同时还享有“湾区之光”摩天轮资源最佳视野效果的项目。

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环前海湾一线的大多数项目均朝西瞰海,只有上午适合欣赏海景,夏季更饱受西晒困扰。

而海府一号占据前海湾一段黄金的南向海岸线,南北通透,拥有无敌的视野格局。整个前海湾上,最优质的景观资源可尽收眼底。

项目还拥有最绝版的生态,3.3的超低容积率搭配独特的阶梯式垂直绿化,生活在此的业主宛若置身于花园般舒适。

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3.9-4.3m层高与16m超大面宽,尽显奢阔气度,为业主提供了更加多元的创想空间。

华侨城斥资百亿打造的38万㎡欢乐港湾项目中,除了 唯一可售的海府一号,还有海滨文化公园、湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心、湾区亲海体验式商业街区、JW万豪酒店光之翼等六大顶级配套。

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亲海商业

今年8月23日,欢乐港湾海滨文化公园启动了繁星音乐节,同期还举行了繁星市集和CIB7第七届全国插画双年展,周周人气爆棚!带动着整个前海湾的人气和氛围火爆了一把

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欢乐港湾繁星音乐节、繁星市集

今年年底,摩天轮和亲海商业将开始试运营;2021年,JW万豪酒店光之翼将启动营业,演艺中心预计于7进行首演。

这里必将成为整个湾区人气最火爆的区域,区域的价值更将实现质的飞跃!

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湾区之声演艺中心

目前,海府一号二期升级之作、也是压轴大作--建面约220-280㎡海景资产,正在发售,售完即绝版。

同时,欢乐港湾唯一可售商业--海府一号·港湾里,也因地段"硬核"、商业氛围浓厚、客群基础优质而倍显稀缺。

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其层高5.1米,全部通燃气及上下水,满足餐饮需求,方正实用,并由华侨城运营“养熟”,已经成为深圳商铺投资市场上的明星物业,目前仅剩40-75㎡单位在售。

想要实现资产暴击,享受前海发展红利的置业者,可要把握好机会了!

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