魔幻的东莞楼市:新房抢不到,二手房卖不掉

 admin   2020-09-16 07:29   13 人阅读  0 条评论

魔幻的东莞楼市:新房抢不到,二手房卖不掉

原标题:魔幻的东莞楼市:新房抢不到,二手房卖不掉

魔幻的东莞楼市:新房抢不到,二手房卖不掉

最近东莞新闻频出。

热点楼盘被爆高额“喝茶费”,监管连夜出台加码调控;开发商抢滩谢岗地块;热点新盘一房难求,二手房成交大跌6成。

如此甚嚣尘上的东莞,无疑给去往东莞的购房者抛出了两个终极难题:

还能不能买?能买,买哪里?

疯狂:新房成交创高峰,监管连夜严打“喝茶费”

如果说深圳算的上“宇宙”网红城市,那么东莞有过之而无不及,今年上半年买房热潮就一浪高过一浪。

8月新盘一开盘,就吸引了一大批关注。

有媒体报道,华侨城纯水岸,销售中心及样板房开放当天,到访客户超过了千人。

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华侨城纯水岸销售中心开放当天现场

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保利欢乐大都会营销中心开放当天累计到访客户超千组。

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保利.欢乐大都汇营销中心现场

安联尚璟开盘当天人头攒动,超千人线上参与选房,去化率100%。

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安联尚璟开盘现场

这些疯狂,还都一一体现在了东莞8月份的数据上。

据合富研究院数据显示,仅8月最后一周,东莞一手住宅共网签约2070套,23.7万㎡,达年内第二高位水平。

而根据东莞市住房和城乡建设局9月11日披露的数据显示,新建商品住宅,8月东莞全市地面建筑层数超过4层(洋房)网签共7049套,环比7月增加8%。

新房销售套数排前5位的镇街依次是:麻涌镇743套、沙田493套、塘厦428套、虎门镇422套、大朗397套。

新房成交量创下这样高峰,随之而来的,则是“喝茶费”现象频出。

比如东莞南城某热门新盘号称“东莞史上最难买到新盘”,一直被市场传闻存在“喝茶”情况。

所以9月11日东莞凌晨放出重磅炸弹,要严查“喝茶费”。

这是很多人都没有想到的,但足以证明,这一个月以来,东莞的新房市场到底有多疯狂。

暴跌:二手均价连跌3个月,8月成交量大跌6成!

东莞新房火热的另一边,则是二手房成交量大跌。

从整体来看,根据东莞住建局发布的数据,东莞二手房都出现了量价齐跌的情况。

8月东莞二手住宅网签仅3367套,37.76万㎡,结束连续5个月成交增长。

6月份东莞二手住宅成交了6967套,7月成交了8051套,而8月成交量“断崖式”下滑,只有7月成交的3成。

从图表数据不难看出,从2020年6月到8月,仅两个月时间,东莞二手住宅成交套数下跌近6成,这意味着东莞的二手房相比之前更加难卖出,也是标题中所说的“二手房卖不掉“。

不仅成交量下滑,东莞二手房的挂牌均价也出现了大幅下跌,8月均价约15828元/㎡,环比下跌了10%。

从案例来看,不少业主也确实出现了不同程度的降价。

比如位于东莞南城石竹的万科金域华府二期下面这套房源,在诸葛找房上从总价340万降到了330万。(数据截图日期:9月14日

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位于松山湖的万科金域松湖花园下面这套房源,9月7日后总价从428万降到了418万。

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比如位于东莞大朗的万科金域松湖下面这套房源,从总价490万下调到了470万。(数据截图日期:9月14日)

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又比如位于东莞寮步新中心中惠松湖城二期下面的这套房源,从总价248万下降到235万。(数据截图日期:9月14日)

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位于寮步的中惠松湖城二期下面这套房源,8月31日后总价从273万下调到265万。

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这些降价案例无疑正一一证实,东莞的二手房市场热度,正在冷静下来。

楼市乱象?不,是被政策“定”住了

1、政策使然

东莞楼市一边是“火山”,一边是“冰山”,似乎让人捉摸不透。

其实8月份的数据出现巨差,是政策使然的结果。

在“7.25”之前,在东莞购买新房,如果是本市户口,限购2套,且没有社保要求。

如果是非本市户口,限购2套,首套需要交纳社保/个税1年、本科学历则只需要交纳社保或者个税半年;如果是第2套需要交纳社保/个税2年。

但二手房不管是本市户口还是非本市户口,都不限定套数。

这就意味着,在东莞,投资客买不了东莞的新房,还可以买东莞的二手房。

但东莞出台“7·25”后,东莞市对非东莞户籍居民家庭进行了购房限制。

非莞籍买新房不再认个税,并且不管是新房还是二手房,都限购2套,首套房需要交纳社保满1年以上,第2套须3年内连续缴纳2年以上社保。

异地公积金贷款,也需要本人或配偶是东莞户籍。

政策前后最大的变化点,就是东莞对非东莞市户籍进行二手房买卖资格限制。

这就相当于抹掉了大部分投资客们上车东莞的机会。

于是东莞二手成交迅速冷却。

比如新政后东莞就不断有业主下调房源报价,下调幅度从几万元到几十万不等,最高降价五百万。

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数据来源:诸葛找房

但即便是降价,其实对于虚高的东莞市场来说,只不过是稍微回归理性。

把时间拉长来看,东莞当前二手其实同去年8月相比,二手房的价格依然是大涨了的。

根据中原数据显示,东莞今年8月的同比均价上涨了37.89%。

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2、东莞的基本面从未变化,不仅没有变化而且还越发变好

比如这两年东莞的交通利好频发。

俗话说,“地铁一响,黄金万两”,反应到房子上,便体现在了上涨的房价方面。

2019年12月15日粤港澳大湾区战略后第一条城际铁路,穗莞深城际(穗深城轨)正式通车。

穗莞深城际南延线、塘厦至龙岗城际、常平至龙华城际要在2022年前动工建设。

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就在上两个星期,深圳地铁确定接驳东莞。

深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦、深圳6号线支线与东莞1号线黄江至深莞边境段完成衔接及贯通运营。

这显示出东莞和深圳在共建大都市圈的意向上已经彻底达成了共识,未来可以更进一步承接深圳外溢的购买需求。

3、如果有意向在东莞上车,该怎么选?

东莞的新房买不到,意味着大家依旧看好东莞,而二手房成交冷冻,只不过是被政策限制住了。

所以东莞目前不是不能买,而是要选对区域。

如果有意向在东莞买房,村长提几点建议:

(1)主城区是一个选择方向

首先对于东莞来说,主城区由莞城、东城、南城、万江、石碣、高埗四街两镇组成是,是东莞的政治、经济、文化、大型商圈、CBD中央商务区中心,区域发展配套已经很成熟,人群更为集中。

其次东莞还是长期看好的城市。

东莞要构建“三心六片“城市格局”,其中一个核心就落在了中心城区内。

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在这个中心,东莞要建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区。

(2)临深片区是一个选择方向

临深依然具有想象力。

比如塘厦、凤岗、樟木头、清溪,这些临深区域都值得细细考虑。

因为东莞已经定位为立足湾区、辐射全球的国际先进制造中心,未来会打造出莞深先进制造融合区。

在产业方面,至少是不用担心支撑不足的。

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而有产业就意味着可以提供足够的工作岗位,进而吸引更多的人口集聚,迸发购房置业的需求。

所以临深,是深圳外溢最好的承接钵,东莞目前最大的价值在于承接深圳外溢的购买力。

至于是选择主城区,还是临深,选择权回到你们手上。

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