复盘8个城市的楼市调控,发现一个玄机!

 admin   2020-09-15 07:30   11 人阅读  0 条评论

复盘8个城市的楼市调控,发现一个玄机!

原标题:复盘8个城市的楼市调控,发现一个玄机!

来源:李宇嘉

01

近期调控,有点儿意思

楼市调控的大幕已经拉下来了,“7.24座谈会”、“8.26会商”,被叫去的16个城市,该出调控政策的,都出了(两次都被叫去喝茶的成都,近期一定会有收紧政策的举动)。结合8个城市(深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州)的楼市“新政”,笔者给大家总结一下。

其实,也没啥好总结的,因为这些年的楼市调控,“松久必紧”、“紧久必松”,这个简单的循环往复,并没有多大改变。即使强调“一城一策”的当下,各个城市的调控政策也并无多大的不同。

有哪些是相同的?

1. 加大住宅用地供应(深圳、杭州、东莞等)

2. 打击“假离婚”(深圳、南京、长沙、无锡等)

3. 增值税免征期,从2年改为5年(深圳、沈阳、无锡等)

4. 提高二套首付成数(深圳、沈阳、无锡、常州等)

5. 提高限售门槛(深圳、东莞、杭州、宁波、常州等)

6. 热点楼盘向无房家庭倾斜(深圳、杭州、宁波等)

7. 打击户籍炒房(深圳、杭州)

8. 放松落户政策/吸引人才政策(所有城市)

还有一个共性,不得不讲,这些城市的调控,都是在被“敲打”以后,才不得不收紧政策。比如,7月初领导亲自督战,深圳才出了政策;再比如,8月28日6个城市被叫去喝了茶,然后才出了政策;还比如,有的城市一个月内出了好几次政策,第一次不痛不痒,第二次才严格起来了。

02

鼓励新房,不鼓励二手房

看了上述共性,有几个发现,一是很难与“一城一策”挂上钩,来来回回、林林总总还是那些政策,相互学习;二是“房住不炒”必须要响应(共性2、4和7)。这个没话说,写进了重要文件,关系到系统性风险和经济金融长治久安,不贯彻就是站位问题;三是“鼓励新房、不鼓励二手房”。

第三个发现,值得玩儿味。怎么理解?完成“房住不炒”的规定动作后,也要考虑地方的难处。共性3和5,也是此轮调控的亮点,明显鼓励持有、不鼓励二手房交易,而共性1、6、8明显鼓励新房交易。如此区别对待,是一个重要的信号,即每一个地方都希望加快供地、开发和卖房。

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看来,土地财政,还得再飞一会儿。

但是,市场可能并不会按预设的路径运行。不久前,有一则消息把各地吓得够呛,就是海量二手房挂牌。截止2020年7月份,主要城市二手房挂牌量都创历史新高了,相比2019年初均翻了一倍左右。比如,近期火热的杭州,二手房挂牌量从去年初的6.5万套,攀升至12.1万套。

复盘8个城市的楼市调控,发现一个玄机!

为何挂牌量暴增呢?主要是由于,2016年各地祭出限售政策,到现在多数城市限售房解禁了,挂牌量暴增。上一轮楼市回升(2015-2018),可谓是史上最疾风暴雨的,“去库存+棚改货币化+降准降息”的多重刺激下,一二三四线城市房价,基本上都翻一倍,进场的很多是投资客。

这一时期,去杠杆、去产能、环保攻坚也在推进,笔者认识的一些做实业的,也将部分资金投入地产。但现在,房价涨幅趋缓,实体也不怎么景气,很多人把房子挂牌、出售,特别是加了杠杆的。另外,那一时期房价涨得快,很多人“跟风”买房,现在发现被套在里面了,也想出手。再说,各地都不缺房子,很多新房空在那里,有多套房的人看在眼里,慌在心里。

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03

二手房有价无市

大家知道,新房市场是“政策市”,而二手房市场是充分竞争的。挂牌量不断攀升,二手房价格就会下跌。其实,今年上半年,除了深圳、上海外,大部分城市的二手房价格都在下跌。这样的话,对新房市场的冲击很大,连锁反应就是新房不好卖、或降价卖、开发商不拿地,这是最担心的。

其实,大家也应该发现了,现在各个城市,“日光盘”已成为历史了(抛开一个项目多次批预售的“假日光”)。去化率高、卖的好的楼盘,都是一二手房价格“倒挂”的楼盘。出现这种情况,根本上在于,房子足够多了,哪个城市都不缺,过去那种疯狂抢房的现象,再也不会来了。

即便广州和深圳也不例外。上半年,深圳楼市比较火爆,但媒体推给你的,只是卖得好的明星楼盘。深圳卖得好的房子,也是一二手价格倒挂的。上半年,深圳新盘去化率不足40%,是不是有点大跌眼镜呢?现实就是这样的,大部分盘不好卖。上半年,广州新盘去化率只有32%。

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这就要命了。

2019年,各地财政收入增幅、税收收入增幅,都降到历史最低了。而疫情之后,各地纾困经济、给中小微减税降费、搞新老基建、搞都市圈、搞轨道交通、吸引人才等,花钱的地方太多了。同时,根据我与各地政府的接触,发现当下每个地方政府,对楼市的依赖,都是史无前例的。

不管是开发投资占固投的比重,还是土地出让收入占地方宽口径财政收入的比重,或者税收收入占比,都达到了历史最高水平。每一个城市都在诉苦,楼市很重要,不能让它掉下去。而“稳地价、稳房价、稳预期”的顶层设计,事实上给社会和市场发出一个信号,隐性担保。

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怎么办呢?

收紧二手房交易门槛,增加二手房交易的摩擦性、交易成本,拉长交易周期,让二手房市场横盘起来、交易钝化。近期各地调控政策,不管是增值税免征期“2改5”,或筑起限售门槛,都是这个目的。这样,少数挂牌价低、税费低的“笋盘”,被快速吃掉,大部分二手房被迫持有。

现实中,中介宣传也好,救市导向也好,相互交流也好,大多数卖家认为,房价还会继续上涨,房子是抵御通胀的不二之选。因此,他们不愿意降价出售,导致交易钝化,“有价无市”,高位横盘,每个业主都在享受账面财富带来的美好感觉,挂牌“海量”也只有数字上的意义。

因为,业主一致的逻辑就是,“房价还会涨上去的,不能低价卖掉”,索性就继续挂在那里,或干脆撤回来。这几年,二手房交易周期明显拉长,普遍达到120-150天左右,没个一年半载,卖不出去。未来,由于限售再启、增值税免征期“2改5”,加上政策导向,交易周期会继续延长。

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04

新房踩着二手房卖

一项资产,如果其交易周期不断延长,交易成本不断上升,交易摩擦极大,就会导致交易频率下降,资产表面价格会维持,但内在溢价会慢慢损耗掉。政策导向下,热点城市继续创造一二手房“价格倒挂”场景,吸引购房者涌入新房市场,让新房热销,这个趋势还将延续很长时间。

本轮调控启动的同时,开发商融资监管新规(“三条红线”)也开始生效,2019年开启的新房市场“优惠促销、全渠道促销”的战略,将进一步发扬光大。过去,房产中介都在向客户推销二手住房,但现在,由于二手房交易周期太长、成本太高、政策也不待见,没有哪家大中介愿意卖二手房了。如果你想买房,在APP上找房也好,找中介也好,首先给你推荐新房。

同时,楼市政策的重心,也在想方设法把购房者吸引到新房市场,比如新区规划、轨道交通等利好宣传。特别是,近年来各大城市纷纷涌起的优质教育“集团化”,外围的楼盘也是“名校加持”。

再加上,新房税费成本低,购买力自然就被吸引到新房市场了。当然,城市中心区、成熟片区的二手房(特别是带学位的)也很抢手,价格还在上涨,但大多数区域二手房交易是钝化的。

结果是,少数区域二手房市场火爆,多数区域交易惨淡、“有价无市”,而若想成交,就必须拉长周期或降价。由于交易周期、交易成本和政策的限制,加上享受过前几轮楼市回升的好处,业主心气很高,市场上交易的少、高位横盘。表现在全市来看,二手房价格可能还在上涨。

当下的广州,就是这样的,越秀、黄埔、天河等热点区域,由于公共配套好、优质教育资源集中,二手房交易回升、价格上涨,形成良性循环。但其他区域(主要在外围),过去几年一直是新盘供应大户,现在挂牌量很大,但交易比较惨淡(比如增城、花都、从化和南沙)、价格横盘。

表现结果却是,全市的二手房价格涨了。再加上,自媒体、开发商要借“涨价”信号卖房,大家听到的,自然也是涨价一片。没涨价的、跌价的、成交差的,都不会被报道。但其实,自家的房子,可能跌价了。

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